スポンサーリンク

家を初めて購入する時に知っておいた方がいいこと【住宅購入】

勉強・資格
スポンサーリンク
Pocket

住宅ローンについて知ることで安心にもつながります

こんにちは、ベッティトリオです。

今回からは、買うなら大半の人が人生で一番の買い物となり得る家の購入において
事前に知っておくべき情報を解説していきます。

最近では、生涯賃貸派の考え方も増えており、家の購入自体がリスクと考える人も
増えてきております。

その考え方も間違っていないので、あくまで持家を考えていたり、
既に購入している人に向けた内容であることをご承知置きください。

スポンサーリンク

住宅購入に必要な自己資金

住宅を購入する為には、大半の人はローンを組むと思います。(住宅ローン)

住宅ローンは他のローンに比べて金利が優遇されていたり、
借りれる金額の上限も高いことが特徴です。

そんな住宅ローンでも、借りるための条件である自己資金の準備が必要になります。

具体例を挙げますと、
3000万円の家に全額住宅ローン(3000万円)を組めるかというとそうではありません。

住宅ローンの融資限度額は、物件価格の8割以下であることが必要です。

さらに、家の購入にはそれ以外にも諸経費(※)がかかり、
大体物件価格の1割程度かかると言われています。

※諸経費とは登記費用や税金、仲介手数料などです

つまり、事前に準備が必要なお金は物件価格の3割程度必要であるということです。

住宅ローン金利の種類について

住宅ローンを組む際に、固定だとか変動だとかよく耳にすると思います。

どれがいいのか、どういうものなのか、疑問に思っている方もいると思いますので、
以下で解説していきます。

金利の種類としては、「固定金利型」、「変動金利型」、「固定金利選択型」の
3種類があります。

固定金利型

固定金利型は一番シンプルで、ローンを申し込みした時点の金利が
返済終了まで適応
されるタイプのローンです。

<メリット>
 返済金額が一定なので、返済計画が立てやすい
 →月に返済する金額が変わらない=負担が一定

<デメリット>
 変動金利型に比べて金利が高く設定されている
 →返済金額自体は高くなる

変動金利型

変動金利型は市場の金利変動に左右され、金利を半年毎に見直しするタイプ。

<メリット>
 固定金利型に比べて金利が低い為、返済額が低く抑えられる

<デメリット>
 金利見直しによって金利が上がった場合、固定金利より高くなる可能性がある

固定金利選択型

固定金利選択型は固定金利後に変動金利に変更するかを選択できるタイプです。

いいとこ取りの雰囲気で聞こえはいいですが、当然デメリットもあります。

<メリット>
 状況に応じて変動金利に変更することが可能
 →本来型の変更にはローンの解約が必要になるので、将来的に変動金利を
  選択する可能性があるならオススメ

<デメリット>
 固定金利期間が長くなると金利も高くなる
 固定金利期間終了までに延長申告がないと変動金利に自動的に切り替わる
 変動金利から固定金利へ変更した場合に事務手数料がかかる

住宅ローンの返済方法について

ローンの返済方法にも2種類あります。

ここを説明する前に、そもそもローンには「元金」と「利息」があるのは
ご存知でしょうか。

3000万円借りたから返す金額は3000万円だ、という認識は誤っています。

なぜかといえば、そこに「利息」が発生するからです。

「利息」はどこで発生するかと言えば、前項で出てきた「金利」から生まれます。

利息の計算方法:借入金×金利×返済期間
 借入金:3000万円
 固定金利:年利1%
 返済期間:35年
 30,000,000×0.01×35=10,500,000

上記で計算してみましたが、恐ろしいですよね。

借入の1/3以上が利息で上乗せされているなんて・・・。

これから説明する返済方法は、この借入金と利息の返済割合の違いになります。

元利均等返済

元利均等返済とは、名前の通り元金(借入金)と利息の合計を均等にして返済する方法であり、
毎回の返済額(元金と利息の合計額)が一定の返済方法です。

返済の内訳は最初に利息部分を多く支払い返済期間経過とともに元金額が増えていきます。

<メリット>
 返済金額が常に一定であり、将来設計がしやすい
 返済金額は最初元金均等返済よりも低額で始められる

<デメリット>
 最終的な返済金額が元金均等返済よりも多くなる
 後半は元金均等返済の方が月の支払額は少なくなる

元金均等返済

元金均等返済は元金を常に同じ金額支払う方法です。

この方法で返済が進むとローン残高が減っていくので利息も減っていきます。
→金額固定ではなく元金固定しているため返済額が毎回減っていく

<メリット>
 返済が進むと返済額が減り、負担が軽くなっていく
 元利均等返済に比べて返済総額が少なくて済む

<デメリット>
 返済開始時点では元利均等返済よりも返済額が高くつく

我が家はこちらの元金均等返済で返済中。蛇足ですが。

住宅ローンの種類

住宅ローンには民間の金融機関が提供する住宅ローンの他、「財形住宅融資」や「フラット35」などがあります。

「財形住宅融資」については、いろいろ条件があり該当者があまり多くないことから
ここでは割愛します。

フラット35について

民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携・提供している長期固定金利型住宅ローンです。

以下に詳細まとめますが、民間のローンよりも審査が通りやすいのが利点です。

金利固定金利限定(融資実行日の金利を適用)
融資金額最高8,000万円まで
購入価格の100%まで融資可能だが、割合が90%を超えると金利が上がる
返済期間最長35年、但し返済完了時に80歳以下であることが条件
融資条件・本人が住むための住宅であること
・申込時点の年齢が70歳未満であること
その他・保証人不要
・親子リレー返済可能、等

親子リレー返済(つまり子供に返済を引き継ぐ)まで出来てしまうのは・・・

子供にとっちゃいい迷惑ですよね(汗)

住宅ローン繰上げ返済の方法

住宅ローンは繰上げ返済が可能です。

繰上げ返済をすることでローンの元金と共に利息も同時に減ることになるので、
トータルの返済金額を減らすことができます。

繰上げ返済の方法についても、2種類あります。

返済期間短縮型毎回の返済額を変えずに返済期間を短縮する方法
※返済額軽減型に比べて利息の削減効果が大きい
返済額軽減型返済期間を変えずに毎回の返済額を減らしていく方法

繰上げ返済するということは、家計的に余裕があるからできることだと思いますので、

実施するのは「返済期間短縮型」一択ですね。

住宅ローンの借換えについて

借換えは、現在のローンを一括返済して新しい住宅ローンに乗り換えることをいいます。

当然ながら、現在の住宅ローンより金利的なメリットがないとやる意味はありません。

なぜなら、新規ローン契約時には手数料などの諸経費が新たに発生するので、
それを考慮した借換えが必要となります。

また、フラット35などの公的ローンへの借換えはできません。

団体信用生命保険について

団体信用生命保険は住宅ローン返済中に債務者が死亡した場合に残債免除される保険です。

正確には保険会社が金融機関に残債を支払うことで免除となります。

つまり、遺族に残債支払いの義務がないということです。

賃貸では万が一があっても支払いは続きますので、
この保険があるのは持家の大きなメリットですよね。

まとめ

住宅ローンについて色々まとめてみました。

ローンの種類や返済方法、繰上げの仕方など
それぞれに幾つかの種類とメリデメがありました。

人によって選択する内容は変わってくるとは思いますが、
購入を検討している人は、内容を把握して最適解を導き出してください。

それではまた、アディオス!

タイトルとURLをコピーしました